Tilstandsrapport

Bustader som blir selde til forbrukarar etter 1. januar 2022 bør ha ny tilstandsrapport. Det gir tryggare bustadhandel.

Kva er ein tilstandsrapport?
Ein tilstandsrapport beskriv synlege skadar, avvik eller symptom på skadar/avvik på bustaden. Takstmann vurderer bustaden ut frå kva ein kan forvente av ei bygning på same alder og type. Vurderinga vert gjort i høve til korleis det var vanleg å byggje og reglar som gjaldt då bustaden vart oppført. Forhold som er vanlege for bygninga si alder, slik som slitasje etter normal bruk, vert normalt ikkje rekna som avvik.

Kvifor bør du som skal selja ein bustad, innhenta ein tilstandsrapport?

Kjøpar må setja seg inn i forhold som kjem tydeleg fram av ein tilstandsrapport. Kjøpar kan ikkje klaga på manglar som kjøpar har fått opplysningar om i tilstandsrapporten eller på andre måter. Derfor vil ein tilstandsrapport redusera risikoen din for klage frå kjøpar.

Kva tilstandsrapport bør du som skal selja, innhenta?

Dersom bustaden din skal seljast, bør du nytta ein tilstandsrapport som tilfredsstiller dei nye reglane i Avhendingslova og Forskrift til avhendingslova. For at du som sel skal kunna visa til opplysningar i tilstandsrapporten, må rapporten tilfredsstilla minstekrava i forskrifta. Dersom du vel ein annan rapport eller sel bustaden din utan ein rapport, tek du som sel ein forhøgd risiko.

Kva er risikoen for deg som sel om du ikkje nyttar ein godkjend rapport?

Frå 1.1.2022 gjeld det nye reglar i Avhendingslova. Ein kan ikkje lenger selja bustad med atterhaldet «som han er» til ein forbrukar. Kjøpar kan med nye reglar klaga på alle manglar som ikkje samsvarer med avtalen, noko som betyr at terskelen for at kjøpar kan klaga er lågare enn før. Det er derfor viktig at du som skal selja eigedommen, gir korrekte og gode opplysningar, og at du innhentar ein tilstandsrapport. Dersom kjøpar klagar over forhold som det er opplyst tydeleg om i tilstandsrapporten, vil kjøpar ikkje kunna få medhald. Som sel tek du derfor ein forhøgd risiko for manglar dersom du ikkje innhentar ein tilstandsrapport.

Kva inneheld den nye tilstandsrapporten?
Tilstandsrapporten skildrar bygningsdelar og rom etter krava i forskrifta til avhendingslova om tilstandsrapport. Nokre bygningsdeler og rom er ikkje medtatt i minimumskravet til kva ein tilstandsrapport skal innehalde. Dette gjelder blant anna tilleggsbygg som garasje, og andre frittståande bygningar, støttemurer, etasjeskille og kjøkkeninnredning. Som seljar kan du be om at disse blir kontrollert av takstmann og tas med i tilstandsrapporten. Det gjev lågare risiko for eventuelle klagar frå kjøpar.

Tilstanden blir vurdert med ulike tilstandsgrader
Tilstanden vert vurdert med ulike tilstandsgradar på ein skala frå 0 til 3, der tilstandsgrad 3 beskriv store eller alvorlege avvik. Når den bygningssakkyndige setter tilstandsgrad, er dette basert på faste kriterium som følgjer av gjeldande bransjestandard for «Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bustad» og «Forskrift til avhendingslova». For bygningsdelar som er gitt tilstandsgrad 3, og der det er pårekneleg med tiltak, vert det sett eit kostnadsanslag for utbetring.

Hovudpunkt og råd om dei nye reglane:
• Seljar blir tilrådd å få laga ein tilstandsrapport som oppfyller krava i forskrifta
om tilstandsrapportar – ein «godkjend tilstandsrapport»

• Det som er tydeleg beskrive i ein slik tilstandsrapport eller andre salsdokument blir kjøpars ansvar. Dette gjeld sjølv om kjøpar ikkje har lese dokumenta. Kjøparar må derfor lesa rapporten og alle andre salsdokument godt.

• Bustaden skal også vurderast ut frå mellom anna type, alder og synlege tilstand. Det vil seia at kjøparar kan ha mindre forventingar til eldre bustader enn til nye bustader. Det kan vera skadar eller feil som ikkje er beskrivne, men som sel likevel ikkje kan haldast ansvarleg for.

• Kjøper må sjølv dekke tap og kostnader opp til10 000 kroner. Dette er ein slags eigendel (eigenrisiko) for kjøpar der seljar er ansvarleg. Denne beløpsgrensa får altså berre betydning for utmåling av prisavslag eller erstatning dersom tilstanden til eigedommen ikkje svarer det til som følgjer av avtalen.

Kva bør du passe på som seljar?

• Gi god og rett informasjon!

• Sørg for å dokumentere tilstanden på bustaden med ein godkjend tilstandsrapport.

• Fyll ut eigenerklæringa etter beste evne. Eigenerklæringa er eit viktig grunnlag for vidare undersøkingar til den bygningskyndige.

• Feil eller mangelfull utfylling av eigenerklæringa kan medføra ansvar for deg i form av regress eller avkorting av eventuell bustadseljarforsikring.

• Les grundig gjennom tilstandsrapporten og salsoppgåva for å sjekka at det ikkje er feil eller misforståingar. Avhendingslova og forskrifta om tilstandsrapportar krev at opplysningar skal formulerast i klart og tydeleg språk!

• Viss du er usikker på om noko er relevant, eller om informasjonen er tilstrekkeleg, bør du ta det opp med takstmann eller eigedomsmeklar – før informasjonen blir publisert!

• Jo meir du opplyser, jo mindre risiko er det for at kjøpar vil klaga til deg etter salet. Spør viss du lurer på noko.